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전세계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 안 주고 세입자 구하면 주겠다고 그러면 방법이 없는걸까요?
이번 시간에는 임대인에게 보증금을 확실하게 받을 수 있는 방법 알려드리도록 하겠습니다.
“기본 5가지만 하면 전세 보증금 100% 돌려 받을 수 있습니다” 변호사가 알려주는 보증금 완벽히 돌려 받는 방법
스텝1 “묵시의 갱신을 막는다“
임차인은 계약 만기일 기준 최소한 1개월 전에 계약 종료하겠다는 의사를 표현을 해야 합니다.
이를 통보하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다.
쉽게 말해서 기존 계약과 같은 내용으로 2년 동안 자동 연장이 돼버려 임대인한테는 굉장히 치명적일 수가 있습니다.
이 묵시적 갱신 조항은 강행 규정이라 임대인은 2년 무조건 살게 해줘야 되는데 임차인의 경우에는 언제든지 계약 해제를 요청할 수가 있습니다.
그러면 이 해지 효력이 3개월 후에 발생 하고 3개월 동안은 살아야 되고 그 동안 월세를 지급하나 보증금은 반환받지 못게 됩니다.
다만 묵시 갱신이 됐다라고 하면 3개월 뒤에는 받을 수 있습니다.
이 때, 증거를 확실히 남겨놔야 되는데 내용증명을 보내면 가장 확실하며, 안 되면 날짜 이런 거 찍히게 카톡 문자나 문자라도 날짜 확실히 찍히게 남겨두셔야 됩니다.
스텝 2 “계약을 확실히 종료 시킨다“
계약 만료일이 다가오면 계약을 확실히 종료시킬 준비를 하셔야 됩니다.
우선 임대인에게 보증금 반환 의사나 어떻게 반환할 것인지 확실히 확답을 받아야 합니다.
만약 임대인이 다음 세입자 들어오면 줄 건데 애매한 태도를 보이는 경우 손 놓고 계시면 안 되고 스스로 주변 부동산에 적극적으로 매물로 놓으셔야 됩니다.
그리고 부동산이나 들리는 소문을 좀 확인하셔가지고 집주인이 자산 얼마나 있냐 혹시 갭투자꾼 아니었느냐
혹시 망해 가는 사람 아니냐 이런 거 확인하셔야 돼요 가장 중요한 거 기간 만료 시에는 내용 증명으로 반드시 통지를 해 주셔야 됩니다.
이렇게 하셔야 계약이 완전히 종료됐다고 볼 수가 있있습니다.
<Tip>
-특별 손해가 발생하는 경우-
만약 청약 당첨해서 잔금 납부해야 된다. 아니면 다른 전세 계약해지고 거기에 전세 잔금을 납부해야 된다 아니면 위약금 물 가능성이 있습니다.
그런 사정을 이렇게 내용증명으로 보내면 됩니다. 그러면 이 내용증명을 통해 임대인에게 통지를 해가지고 압박도 줄 수가 있고 실제 소송 갔을 때 이거를 손해 일부 받을 수가 있습니다.
여기서 제일 중요한 것은 절대로 부주의하게 이사 가시면 안 됩니다.
만약 꼭 이사를 가야 되는 상황이 온다 그러면 한 명이라도 남겨서 대항력을 유지시켜야 됩니다.
대항력 여기서 제일 중요합니다.
부주의하게 이사를 가버리면 종전에 취득했던 대항력, 우선 변제권이 없어져 버려 나중에 혹시라도경매까지 간다고 하더라도 보증금을 받을 수가 없게 됩니다.
스탭 3 “임차권 등기 명령을 신청한다”
만약 어쩔 수 없이 이사를 가야 된다면 임차권 등기를 꼭 하시고 가셔야 됩니다.
이것은 어렵게 느낄 수가 있는데 어렵지가 않습니다. 임대인이 법원 민원과에 가서 임차권 등기명령 신청하러 왔다고만 하면 친절하게 서식을 받을 수 있고 양식을 작성해서 제출하면 이런 식으로 등기 명령이 신청이 됩니다.
만약 이사를 가시더라도 여기 통에 맞게 여러분들이 대학력 우선 별세권 확보하고 있는 겁니다.
<Tip>
만약에 계약하시려는 집에 만약 등기명령신청이 걸려 있으며 뒤도 돌아오지 말고 도망가야 합니다. 반드시 그 공인중개사랑 계약하지 말아야 합니다. 만약에 여러분들 들어와서 그 보증금으로 이 임차권 등기 해소시킨다고 하더라도 이렇게 등기 명령 신청할 때까지 보증금 안 줬다 의미이기 때문에 약간은 문제가 있는 임대인일 가능성이 크다고 볼 수 있습니다.
스텝4 “지급 명령과 소송까지”
소송이라고 하니까 어렵게 느껴지지만 사실 그렇지 않고 누구나 할 수 있는 소송이라고 볼 수 있습니다.
그냥 양식 정도만 챙겨서 법원 민원과에 가셔서 이걸 제출하시면 지급명령을 신청을 간단히 완료할 수 있습니다.
이 신청은 인터넷으로검색창에 대법원 전자소송이라고 쳐서 사이트로 들어가면 쉽게 신청할 수가 있습니다.
이렇게 하시는 것이 비용이 일반적인 소송보다 굉장히 싸고 만약에 이의 신청을 하는 경우에는 소송으로 가긴 하는데 보증금 반환 소송 같은 경우에는 임대인이 별도로 할 말이 많이 없게 됩니다.
그리고 여러분들이 임차권 등기를 하고 이사를 한 경우에는요 이자 청구까지 가능합니다.
액수는 소송 전에는 5% 소송 후에는 12%니까 잊지 말고 같이 청구 하시면 됩니다.
스텝5 “경매 신청과 배당”
사실 경매 신청하니까 굉장히 어려워 보이지만 실제로는 그렇게 어렵지 않습니다.
그냥 양식대로 작성해서 법원으로 가서 쉽게 신청을 할 수가 있습니다.
일단 법원에 경매 신청서 접수하면 경매 개시 결정이 되고 또 임차인에게 현황 조사 임대인이 살고 있는지 살고 있는 거 맞는지 다른 임차인이 있는지 확인하러 옵니다.
그리고 그 주택 감정 평가를 거치고 그래서 최초 경매일은 여러분들이 신청서를 작성한 후에 한 4개월 정도 있으면 잡히게 됩니다.
만약 낙찰이 되게 되면 한 일주일 정도 있다가 낙찰 허가 그리고 이의 신청 기간을 거쳐서 임대인이 배당 받을 때까지는 한 7~8개월 정도면 배당을 받을 수가 있습니다.
