10월 5, 2022

“전세 살고 있던 집주인이 바꼈는데 뭘 해야 하는지 도저히 모르겠어요” 손 놓고 있으면 전세금 다 날릴수도 있습니다.

전세로 살든 월세로 살든 보증금을 내고 살고 있는데 갑자기 집주인이 다른 사람으로 바뀌었을 때 세입자 입장에서는 어떻게 해야 할지 당황스러울 텐데요.

예를 들어서 어디 빌라가 전세 1억 5천인데 이 집을 보고 마음에 들어서 이 집주인 a와 2년 동안 전세계약을 체결했어요.

다들 아시다시피 전세 계약을 하면 해야 할 게 많이 있습니다.

전세 잔금 치르는 즉시 주민센터에 방문하거나 인터넷으로 계약한 집에 전입 신고도 하고 계약서에 그 날짜로 확정일자도 받아야 되는데요.

출처 : 유튜브 ‘덕방 연구소’

왜 이런 것들을 해야 되냐면 전입신고를 하고 이사를 가서 그 집에 살게 되면 대항력이라는 게 생기는데요.

임차인이 대항력이 있다면 살던 집이 매매나 증여 상속이 돼서 집주인이 바뀌었을 때 새 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 권리라고 보시면 되는데 여기서 참고할 게 만약에 집이 경매로 넘어갔을 때는 임차인의 대항력 날짜가 근저당권이나 다른 기타 권리들보다 앞선 1순위가 돼야지만 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있다는 점 참고하시고요

출처 : 유튜브 ‘덕방 연구소’

이렇게 전입신고하고 이사하고 계약서에 확정일자까지 딱 받게 되면 이 집이 경매로 넘어갔을 때 순위대로 보증금을 배당받을 수 있는 우선 변제권이라는 아주 강력한 권리가 생기는데요.
참고로 같은 날에 전입 이사 확정일자를 받으면 다음 날 0시부터 효력이 발생하는 점 기억하시기 바랍니다.

갑자기 전세집 주인이 바꼈다면 도대체 멀 해야 할까?

전입하고 이사하고 확정일자까지 받아서 잘 살고 있는데 갑자기 집주인이 바뀌었다는 소리를 듣게 되면 임차인 입장으로서는 앞으로 뭘 어떻게 해야 될지 모르기도 하고 참 당황스러울 텐데요.

출처 : 유튜브 ‘덕방 연구소’

일단 걱정할 필요는 없습니다. 주택임대차보호법에서 규정하고 있는데 임차주택의 양수인은 기존 집주인인 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다라고 정확하게 규정을 하고 있기 때문인데요.

출처 : 유튜브 ‘덕방 연구소’

임차인 동의 없이 갑자기 집주인이 변경됐다면 임차인이 선택만 하시면 되는데요, 집주인이 바뀐 사실을 알고 난 즉시 기존 집주인에게 내용증명이나 문자로 내 보증금을 돌려줄 능력이 있는지도 모르는 새 집주인으로 바뀌는 게 싫다고 승계를 거부한다는 통지를 하고 기존 집주인에게 내 보증금 반환 청구를 할 수가 있는데 기존 집주인이 어차피 집을 팔았으니까 나 몰라라 한다면 소송으로 가서 해결할 수밖에 없어요.

서로 법적 다툼을 하게 되면 시간도 오래 걸리고 힘들기 때문에 대부분의 경우에는 그냥 새 집주인에게 승계되는 걸 선택하는데요.

출처 : 유튜브 ‘덕방 연구소’

요즘에 이런 걸 악용해서 깡통 빌라 전세 사기들이 엄청 많아져서 불법 컨설팅 업체들이 기존 집주인과 짜고 매매 시세보다 높은 전세가로 임차인을 구해서 전세 계약을 하면서 임차인이 전세금이 한참 부족하니까 풀 대출까지 알선해 주고대출 이자까지 현금으로 지원해 준다고 꼬셔서 계약을 해놓고 전세보증금을 돌려줄 능력이 없는 사람들한테 수수료 조금 주고 마구잡이로 소유권을 떠넘기고 기존 집주인은 보증금 반환 의무를 회피하는 경우가 정말 많아졌습니다.

그러니까 임차인 동의 없이 집주인이 변경됐다면 그 사실을 알았을 때 즉시 기존 집주인에게 승계 거부 통지를 해서 내 보증금 반환 청구를 할 수 있다는 점 꼭 기억하시기 바랍니다.

집 주인이 바꼈으면 전세 계약서를 다시 작성해야 할까?

출처 : 유튜브 ‘덕방 연구소’

전세로 살고 있는 집이 어쩔 수 없이 새 집주인에게 승계됐다면 집주인이 바뀌었으니까 새 집주인과 전세 계약서를 다시 작성해야 되느냐 하고 많은 분들이 걱정을 하시는데요.

새로운 계약서를 다시 작성하지 않아도 돼요.

새 집주인은 기존 임대인의 권리와 의무를 그대로 승계한 것으로 보기 때문에 기존 집주인과 작성했던 계약서로도 효력이 있는데 여기서 중요한 게 보증금을 올리지 않는 경우에만 이렇게 계약서를 다시 작성하지 않아도 됩니다.

새 집주인이 전세 보증금을 증액 할 경우 대처 방법

전세집이 새로운 집주인에게 승계됐을 때 전세보증금을 증액할 경우에는 어떻게 대처해야 할까요.

출처 : 유튜브 ‘덕방 연구소’

예를 들어서 기존 전세금이 1억 5천이고 증액 금액이 5천이라면 증액 부분만 계약서를 추가로 작성하시면 되는데요. 증액 부분 계약서를 작성하실 때는 이 특약에 기존 집주인에게 지급한 전세금 1억 5천에 5천을 증액해서 총 2억으로 연장한다는 기존 계약 내용을 꼭 기재하시고 증액하는 보증금은 꼭 새 집주인 계좌로 입금하시면 되고

마지막으로 주민센터에 방문해서 5천만 원짜리 증액 부분 계약서에 확정일자를 딱 받아두고 기존 계약서는 잘 보관하시면 됩니다.

임대인(집주인)이 전세 보증금 증액할 경우 해야 할 일

그런데 이 증액 계약을 하기 전에 한 가지 꼭 정말 확인할 게 있습니다.
이 집에 내 보증금을 침해할 다른 권리가 생겼는지 등기부등본을 열람해서 꼭 확인해봐야 되는데요.

처음에 시세 2억짜리 빌라의 소유자는 홍길동이었고 22년 4월 15일에 전세보증금 1억 5천으로 들어가면서 전입신고와 확정일자를 받았으니까 1순위로 대학역과 우선변제권을 가지고 안전하게 살고 있는데 갑자기 집주인이 홍길동에서 박투자로 바뀌면서 재계약할 때 보증금을 5천만 원 더 올려달라는 요구에 어쩔 수 없이 5천을 더 올려주면서 24년 4월 15일에 증액계약서도 작성하고 추가로 확정일자도 받았는데요.

출처 : 유튜브 ‘덕방 연구소’

그런데 알고 보니까 집주인이 박투자로 바뀌면서 이 집을 담보로 돈을 빌리고 23년 2월 1일에 근저당권 5천만 원을 설정 했다고 하면 날짜대로 처음에 내 전세보증금 1억 5천위 1순위 그다음은 근저당권 5천위 2순위 그리고 전세금을 올려줄 때 등기부등본을 확인하지 않고 그냥 지급한 보증금 5천은 꼴등 3순위가 되는데요.

이 상태로 이 빌라가 경매로 넘어가서 2억에 낙찰이 된다면 3순위인데 5천만 원은 날릴 수가 있으니까 이렇게 보증금을 증액할 때는 꼭 등기부 등본을 확인해 봐야 됩니다.

그만큼 전입신고와 확정일자가 중요하다는 점 기억하시기 바랍니다.

집주인의 어떤 사정도 봐주면 큰일 납니다

출처 : 유튜브 ‘덕방 연구소’

마지막으로 혹시 이 집주인이 중간에 어떤 사정을 설명하면서 잠깐 전입 신고 좀 빼달라고 하면 절대로 빼면 안됩니다.

전출했다가 다시 전입하면 날짜가 리셋트 돼서 내 순위가 뒤로 밀려서 큰일 날 수 있으니까 절대 전입을 빼면 안됩니다.

그리고 특히 이 빌라나 오피스텔은 전세보증보험에 꼭 가입을 하셔야 되는데 처음에 계약할 때 특약에 전세보증보험 가입이 안 되면 조건 없이 계약금을 반환하고 해지한다 이런 특약을 넣으시면 좋습니다.

보험에 가입해서 살다가 집주인이 변경되거나 보증금이 증액됐을 때도 보험사에 고지를 해서 추가 보장을 받는다든지 향후 분쟁을 방지하시면 됩니다.

오늘 말씀드린 내용만 잘 기억하셔서 앞으로 손해 보는 일이 없길 바라겠습니다.